【案例】老家在山东省临沂市某县的农民小张结婚前就在市里某物流市场打工；结婚不久，就琢磨着还得出门挣钱。小张觉得给人打工，干得再多，挣得也有限，不如自己做生意。于是，小两口商量，拿出以前的积蓄，就在小张以前打工的物流市场附近开个小商店。于是，小张很快跟当地一房东签了合同，租了对方楼下的两间店面房。租期两年，租金按季度支付。
    租下房，小张就张罗着装修、进货等等。一个月不到，小店开张了。可这生意没做多久，房东来了。房东告诉小张，房子不能租了。这店面房，原本是储藏室，是房东自己抽空给拆了扩建的。因为是违建，有关部门要整改，在限定期限内小张必须搬走。连装修带进货，小两口的积蓄搭进去不说，还欠了一些外债。要是一拆房子，这些钱可就打水漂了。
    小张提出，当初签合同，自己可不知道那是违建，现在出了事儿，房东必须承担责任。可房东认为，合同不能执行，是政府的原因，自己也属于倒霉受损失的一方，因此他只能把租金退给小张，其他概不负责。
    【说法】小张与房东的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。出租的房屋是违建的事实，造成了小张的损失，房东应当承担部分赔偿责任。但小张在签订合同时，因为自身原因，忽视了对房屋性质的确认，也存在过失，因此小张夫妇应当承担一部分责任。
    第九条规定中，“由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”所谓现值损失，是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效时，承租人对已经占用使用租赁房屋的时间内享有的装饰装修利益，不会再列入损失范围。
    但在实际判例中，对于承租户的损失认定，是比较困难的。以小张为例，除了其装修费用，还包括进货后的货物价值损失等。这也提醒想进城租房子做生意的农民朋友，在签合同之前，先确定好房屋的性质和归属，千万别冒失着急往里砸钱，以免事后麻烦缠身。（段新勇）