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点土成金，还要迈过哪些坎？
文章字数：2386
能解农民燃眉之急吗？
以往没有房子抵押、公务员担保，农民只能束手无策。现在用土地、农房做抵押就能拿到钱
“以往要么得过且过，要么找朋友拆借，但都不是长久之计。”安徽省滁州市定远县黑土地种植专业合作社负责人李荣忠流转了约400亩土地，主要用于筹建蔬菜大棚，种植反季节新鲜蔬菜。可发展资金不足让他犯了难。
贷款难，一直是农民头疼的事。以前，没有房子抵押、没有公务员担保，农民只能束手无策。但在不久前，李荣忠借力土地承包经营权抵押贷款政策，获得8万元贷款，缓解了资金紧张。“拿到贷款特别高兴，这样就有钱买钢结构骨架等设备了。”他说。
李春风是黑龙江省方正县秋然粮米产销专业合作社的负责人，他告诉笔者：“以前贷款利息是9厘3，有了土地承包经营权抵押贷款后，利息是8厘7，除了利率优惠，更大的便利是随借随还。原先‘春贷秋还’，为了连本带利还清贷款，粮食到了秋天，不管贵贱都要卖。现在可以根据市场价格决定销售时间，能卖个好价钱！”
同样，农村住房财产权抵押贷款的推出，也让闲置的农房给农户带来“红利”。
几年前，安徽省宣城市宣州区狸桥镇金云村的村民程报童发现，农村建房对免烧砖有市场需求。他拿自有资金购买原材料后，想购置制砖机时却出现了资金短缺。咋办？抱着试试看的心态，程报童找到了宣城皖南农村商业银行。
经过实地调查和估值，以程报童自建楼房作抵押，银行很快就为他发放了第一笔款15万元。“如果不是政策支持，也许到现在我这个项目都做不成。”程报童说。
据统计，在黑龙江省方正县，通过“两权”（土地承包经营权、农民住房财产权）试点，全县共核查实测耕地面积126万亩，其中村集体耕地85.1万亩，核发农村土地承包经营权证2.75万户，占总数的98.2%。
以此带动，方正县完成了山、水、林、湖、草等农村各类资源资产的确权。在土地确权的基础上，该县建立了县乡村三级农村产权交易服务平台，以及农村土地承包经营权登记抵押管理平台。“我们正和县内各大银行联合开发抵押登记管理系统，研究利用互联网规范县乡村三级土地经营权抵押贷款管理体系。”方正县农业局副局长韩颖说。
为什么“叫好不叫座”？
找的部门有点多、评估房屋要交费，普通农户贷不到多少钱，银行交易成本也不低
值得注意的是，两权抵押贷款看上去很美，但目前市场热情并不是很高。尤其是农村房产和宅基地抵押，实际案例和贷款量还相对较少。今年4月末，方正县农村产权中心办理土地经营权抵押贷款2.85亿元，宅基地抵押登记仅有10宗，贷款金额35万元。
为什么“叫好不叫座”？
“我家每年贷款的量也就是3万到5万元，主要用来种地买些种子化肥。去年办过一次房屋抵押贷款，因为找的部门有点多，前后要20天才能拿到钱，今年就没继续办。”方正县德善乡德善村的郭晓雨告诉笔者，农村以平房居多，不值钱；房屋的评估要交评估费，也相对比较麻烦。
农房抵押贷款难，更重要的原因在于农房所有权和宅基地使用权是分离的。据人民银行宣城中心支行信贷管理科科长邱新华介绍，按政策要求，申请农房抵押贷款时，要将农房所有权和宅基地使用权一并抵押，所以当地政府部门规定，须经过2/3以上村民参加的村民小组会议讨论同意将宅基地使用权抵押。但由于不少人外出打工，实际操作中往往就变成要挨家挨户找人签字同意，过程十分繁杂。
“即使是土地承包经营权抵押，对于普通农户来讲，平均每户不到15亩地，本身贷不了多少钱，加上办理手续、程序等交易成本，农户贷款的积极性不高。”定远县农委副主任张春进说，农场主等新型经营主体的贷款程序也繁琐复杂，他们贷得并不容易。
定远县农户王胜球流转了近千亩土地，还养了1万多只鹅。王胜球坦言，幸好县里试点小型水利设施抵押贷款，他才贷到60万元，但若是选择土地承包经营权抵押贷款，手续会非常麻烦且困难。按规定，种粮大户等新型经营主体贷款前必须征得流转土地农户的签字同意，“但现实是，要么不少人在外打工，不好找人，要么找到人也不见得同意。农户担心租金回收问题，不愿冒风险。”王胜球说。
银行也有难处。“在农房的价值评估上，没异议还好，但有时农民觉得房子值10万元，我们评定就值5万元，争执不下，几个回合之后，时间、精力都耗进去了，聘请第三方评估，又增加了交易成本。”宣城市皖南农村商业银行副总经理程承说。
贷出去如何收得回？
农房只能在村集体组织内部流转，风险出现后，银行长时间找不到“下家”，处理呆账难度大
贷出去的钱收不收得回？这是银行等金融机构普遍关心的问题。
“为简化程序，我们实施一年一放贷、三年一授信，首次贷款资产评估后，三年内不再重新评估。”定远县民丰村镇银行董事长李干说，银行设置的贷款期限不敢太长，万一这期间农户经营不善出现坏账，就会有很大风险，而且出现坏账后处置变现也很难。
难在哪儿？李干说，按规定，经营不善出现风险，以土地承包经营权抵押的，可通过转让、再流转的方式变现，银行也能优先受偿。但实际上，银行往往很长一段时间都找不到“下家”。要把几百亩土地流转出去，种什么、赚多少，谁都得慎重考虑，这样一来，银行呆账就长时间没法处理。
程承有同感。他所在的宣城皖南农村商业银行整个商贷的不良率不到3%，但截至今年5月，银行整个农房抵押贷款余额是8600万元，其中不良贷款约1200万元，不良率已达到13.95%，是普通商贷的4倍多。
理论上，农民抵押住房可通过拍卖、变卖等方式处置变现，但相关法律明确规定，农民住房只能在村集体组织内部流转，也就是只有同村的人才能购买抵押住房。“乡里乡亲，都是熟人圈子，真要出现坏账，同村的人都知道。所以即便有需求，也不会去买乡邻的房子，农房基本上就处置不了。”程承说，如果没有相应的风险补偿机制，有了坏账，最后只能由银行自己埋单。
“在农房抵押方面，我们正搭建农民住房财产权评估机制及交易流转平台。”宣城市宣州区政府金融办主任黄彬认为，还是要逐渐打破原有的政策藩篱，把试点由原先单方面政府推动，转向如何发挥市场机制、运用市场规则解决问题。（孙振 袁泉）
以往没有房子抵押、公务员担保，农民只能束手无策。现在用土地、农房做抵押就能拿到钱
“以往要么得过且过，要么找朋友拆借，但都不是长久之计。”安徽省滁州市定远县黑土地种植专业合作社负责人李荣忠流转了约400亩土地，主要用于筹建蔬菜大棚，种植反季节新鲜蔬菜。可发展资金不足让他犯了难。
贷款难，一直是农民头疼的事。以前，没有房子抵押、没有公务员担保，农民只能束手无策。但在不久前，李荣忠借力土地承包经营权抵押贷款政策，获得8万元贷款，缓解了资金紧张。“拿到贷款特别高兴，这样就有钱买钢结构骨架等设备了。”他说。
李春风是黑龙江省方正县秋然粮米产销专业合作社的负责人，他告诉笔者：“以前贷款利息是9厘3，有了土地承包经营权抵押贷款后，利息是8厘7，除了利率优惠，更大的便利是随借随还。原先‘春贷秋还’，为了连本带利还清贷款，粮食到了秋天，不管贵贱都要卖。现在可以根据市场价格决定销售时间，能卖个好价钱！”
同样，农村住房财产权抵押贷款的推出，也让闲置的农房给农户带来“红利”。
几年前，安徽省宣城市宣州区狸桥镇金云村的村民程报童发现，农村建房对免烧砖有市场需求。他拿自有资金购买原材料后，想购置制砖机时却出现了资金短缺。咋办？抱着试试看的心态，程报童找到了宣城皖南农村商业银行。
经过实地调查和估值，以程报童自建楼房作抵押，银行很快就为他发放了第一笔款15万元。“如果不是政策支持，也许到现在我这个项目都做不成。”程报童说。
据统计，在黑龙江省方正县，通过“两权”（土地承包经营权、农民住房财产权）试点，全县共核查实测耕地面积126万亩，其中村集体耕地85.1万亩，核发农村土地承包经营权证2.75万户，占总数的98.2%。
以此带动，方正县完成了山、水、林、湖、草等农村各类资源资产的确权。在土地确权的基础上，该县建立了县乡村三级农村产权交易服务平台，以及农村土地承包经营权登记抵押管理平台。“我们正和县内各大银行联合开发抵押登记管理系统，研究利用互联网规范县乡村三级土地经营权抵押贷款管理体系。”方正县农业局副局长韩颖说。
为什么“叫好不叫座”？
找的部门有点多、评估房屋要交费，普通农户贷不到多少钱，银行交易成本也不低
值得注意的是，两权抵押贷款看上去很美，但目前市场热情并不是很高。尤其是农村房产和宅基地抵押，实际案例和贷款量还相对较少。今年4月末，方正县农村产权中心办理土地经营权抵押贷款2.85亿元，宅基地抵押登记仅有10宗，贷款金额35万元。
为什么“叫好不叫座”？
“我家每年贷款的量也就是3万到5万元，主要用来种地买些种子化肥。去年办过一次房屋抵押贷款，因为找的部门有点多，前后要20天才能拿到钱，今年就没继续办。”方正县德善乡德善村的郭晓雨告诉笔者，农村以平房居多，不值钱；房屋的评估要交评估费，也相对比较麻烦。
农房抵押贷款难，更重要的原因在于农房所有权和宅基地使用权是分离的。据人民银行宣城中心支行信贷管理科科长邱新华介绍，按政策要求，申请农房抵押贷款时，要将农房所有权和宅基地使用权一并抵押，所以当地政府部门规定，须经过2/3以上村民参加的村民小组会议讨论同意将宅基地使用权抵押。但由于不少人外出打工，实际操作中往往就变成要挨家挨户找人签字同意，过程十分繁杂。
“即使是土地承包经营权抵押，对于普通农户来讲，平均每户不到15亩地，本身贷不了多少钱，加上办理手续、程序等交易成本，农户贷款的积极性不高。”定远县农委副主任张春进说，农场主等新型经营主体的贷款程序也繁琐复杂，他们贷得并不容易。
定远县农户王胜球流转了近千亩土地，还养了1万多只鹅。王胜球坦言，幸好县里试点小型水利设施抵押贷款，他才贷到60万元，但若是选择土地承包经营权抵押贷款，手续会非常麻烦且困难。按规定，种粮大户等新型经营主体贷款前必须征得流转土地农户的签字同意，“但现实是，要么不少人在外打工，不好找人，要么找到人也不见得同意。农户担心租金回收问题，不愿冒风险。”王胜球说。
银行也有难处。“在农房的价值评估上，没异议还好，但有时农民觉得房子值10万元，我们评定就值5万元，争执不下，几个回合之后，时间、精力都耗进去了，聘请第三方评估，又增加了交易成本。”宣城市皖南农村商业银行副总经理程承说。
贷出去如何收得回？
农房只能在村集体组织内部流转，风险出现后，银行长时间找不到“下家”，处理呆账难度大
贷出去的钱收不收得回？这是银行等金融机构普遍关心的问题。
“为简化程序，我们实施一年一放贷、三年一授信，首次贷款资产评估后，三年内不再重新评估。”定远县民丰村镇银行董事长李干说，银行设置的贷款期限不敢太长，万一这期间农户经营不善出现坏账，就会有很大风险，而且出现坏账后处置变现也很难。
难在哪儿？李干说，按规定，经营不善出现风险，以土地承包经营权抵押的，可通过转让、再流转的方式变现，银行也能优先受偿。但实际上，银行往往很长一段时间都找不到“下家”。要把几百亩土地流转出去，种什么、赚多少，谁都得慎重考虑，这样一来，银行呆账就长时间没法处理。
程承有同感。他所在的宣城皖南农村商业银行整个商贷的不良率不到3%，但截至今年5月，银行整个农房抵押贷款余额是8600万元，其中不良贷款约1200万元，不良率已达到13.95%，是普通商贷的4倍多。
理论上，农民抵押住房可通过拍卖、变卖等方式处置变现，但相关法律明确规定，农民住房只能在村集体组织内部流转，也就是只有同村的人才能购买抵押住房。“乡里乡亲，都是熟人圈子，真要出现坏账，同村的人都知道。所以即便有需求，也不会去买乡邻的房子，农房基本上就处置不了。”程承说，如果没有相应的风险补偿机制，有了坏账，最后只能由银行自己埋单。
“在农房抵押方面，我们正搭建农民住房财产权评估机制及交易流转平台。”宣城市宣州区政府金融办主任黄彬认为，还是要逐渐打破原有的政策藩篱，把试点由原先单方面政府推动，转向如何发挥市场机制、运用市场规则解决问题。（孙振 袁泉）