近年来，随着乡村经济的快速发展，许多农村自建房改扩建后用作饭店、旅店、超市等经营场所，这些自建房往往缺乏专业设计，施工不规范，安全隐患突出。
　　哪些房屋属于自建房？自建房有没有产权？建设自建房应当履行哪些手续？在使用用途上又有哪些限制？下面是北京市昌平区人民法院杨杰法官讲解的与自建房相关的法律问题。
　　什么是“自建房”
　　严格地讲，“自建房”并不是一个法律概念，实践中是指拥有土地使用权的单位或个人，为满足自己的生产生活需要，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和其他建筑，具备自建、自住、自管特征，一般可以分为城市居民自建房和农村居民自建房。
　　自建房是否能够拥有合法的产权，要看其是否履行了规划和审批手续。未取得规划和审批手续建设的房屋，应属于违法建设。
　　自建房应当履行何种规划审批手续需要提交什么材料
　　按照我国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定，需申请并取得《乡村建设规划许可证》。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
　　自建房在建设过程中应当注意哪些问题
　　依照我国土地管理法、城乡规划法、建筑法及《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》的规定，自建房有以下几个问题需要注意：
　　农民自建房不准修建高层房屋。可建设层数由各地根据情况自行规定，一般不允许建三层以上房屋。以北京为例，目前只允许建二层及二层以下的房屋。
　　建设高层房屋的住宅承建方需要具有相应建筑从业资质。“自建低层住宅”是指两层（含两层）以下住宅，农民自建两层（含两层以下）的住宅承建方可不需要建筑从业资质。而三层（含）以上的住宅，承建方必须具备相应的建筑从业资质。
　　不准未批先建。建房前，应先由建筑公司或专业施工团队出具施工图纸，并向所属政府递交申请，经过审批后才可以动工，不得边批边建。
　　不准超面积标准建造。在城市、镇规划区内建房的，应当严格按照审批面积建房。对于农村自建房，实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。
　　不得少批多建。不得超出审批的范围占地建设住宅，否则将被相关行政机关按照《土地管理法》的规定认定为违法建设，若不自行拆除将会被强制拆除。
　　不准随意翻修翻建房屋。翻修翻建旧房、危房时，需要向城乡规划主管部门或者村委会递交申请，审批通过并获得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后才可以动工。
　　不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
　　不准建在规划区域外。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
　　自建房的使用用途有哪些限制
　　民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。土地管理法也明确规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。所以自建房仅仅是指房屋建设主体为自建，依然不准擅自改变土地、房屋用途。比如在宅基地上自建的房屋，其设置的目的是保障农村集体经济组织成员基本居住需要，仅限于建造个人住宅，不允许以建自建房的方式改变用途，比如在宅基地上建设工厂或经营性用房。
　　邻居违规对其自建房进行翻建扩建对自家房屋产生安全隐患，怎么办
　　此种情况属于相邻关系纠纷。民法典第二百九十五条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。可以进行协商，协商未果，可以向法院提起诉讼，由法院进行启动司法鉴定程序，对损害的成因和损失的金额进行鉴定后依法判决。
　　自建房施工造成人身损害房主一定要担责吗
　　农村建造房屋，房主要谨慎履行选任义务。
　　自建三层(含三层)以上房屋需要建筑资质，受《中华人民共和国建筑法》调整，一般认定为农村建房施工合同。该种情况下，若房主未按规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主存在选任过失，需要承担过错责任。
　　自建两层(含两层)以下低层住宅且包工包料的，由承包方承担房屋建造的全部事项，工期满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。这种情况下，虽不需要建筑资质，但也有资质要求，一般情况下，具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质，如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下，一般不承担赔偿责任。
　　自建两层(含两层)以下底层住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，对施工人起实际控制和支配的作用，一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的，由接受劳务一方即房东承担侵权责任，提供劳务一方因劳务自己受到损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任。
　　(据最高人民法院司法案例研究院）