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农村建房门道多 法官支招免纠纷
文章字数：2924
近年来，随着乡村人居环境的不断改善、农村生活水平的逐渐提高，农民改善住房条件的需求越来越强烈，农村新建、翻建房屋工程持续增加。与此同时，与农村建房相关的纠纷数量也随之上升。农民群众在与施工方签订合同时应注意哪些事项？建房合同应包含 哪 些 内容？最近，北京市顺义区人民法院法官在接受记者采访时解读了相关案例，分析农村建房施工合同纠纷争议焦点，梳理该类案件诉讼难点，为房主和施工方答疑解惑，为群众维权支招。
现状：农村建房合同纠纷量上升
“现在农村的自建房越来越‘讲究’了！”在北京干了20多年农村建房工程的山东籍工程负责人李洪锋对此颇有体会，“近些年，农村建房工程预算看涨，尤其在安全性方面，老百姓越来越重视，能用好材料绝不选孬的。”李洪锋介绍，以前大多数农村建房用非标钢材，现在多用国标材料，而且房主还会主动要求增加用材；以前屋顶防水多用卷材，这种材料便宜实惠，但是用不了三五年就会老化，现在房主多选择彩钢防水；水泥、沙子等辅料用材也有所改善，曾经常见于农村自建房工地的粉砂，现在根本没有市场……
“虽然工程预算整体上涨，但是钱可不好赚。”李洪锋说，除了成本提升之外，老百姓对工程的要求也特别高，有时候“鸡蛋里挑骨头”，并以工程质量有问题为由不按约定付款，因此引起的纠纷不少见。
然而，合同的另一方——房主们却有不同的想法。记者在顺义区采访了几名近两年来有过建房经历的村民，他们异口同声地表示，建房纠纷常见，主要原因是“施工质量难保障”和“加项多”。“收房的时候，我发现用的材料根本不是提前说好的那一种。咱一个外行，怎么跟内行讲理？为了承揽工程，施工方在洽谈的时候说得可好听了，这也送，那也不要钱，但是干着干着各种加项就来了。以前说好的赠送项目，他直接说只赠送一部分工时，另一部分得加钱，材料也应该是房主买。你不加钱，人家就‘撂挑子’。”一位刘姓村民告诉记者，语气中对施工方颇有不满。
据统计，2018年至2021年顺义区人民法院共受理农村建房施工合同纠纷案件677件，案件数量在2019年迎来爆发式增长，较2018年增长超过59％。2020年到2021年，虽然受新冠肺炎疫情防控影响，但案件数量依然呈持续缓慢增长态势。
查证：合同不规范约定不明确 是非难断
顺义区人民法院法官张婷介绍：“此类案件除了增长态势明显之外，最突出的特征就是两方都说自己有理，但证据薄弱，法院查证事实困难。”根据顺义区人民法院的调研，法院查证事实困难的原因有三点：
首先，合同约定不详。大部分农村建房施工细节以口头约定为主，施工合同内容异常简单。有的合同只有一页纸，有的合同甚至连工程地点都不详实，只写某村谁家，如果该户有两块宅基地，连工程项目在哪儿都分辨不清。“一个农村建房施工项目少说有一两百项细节，但合同涵盖不全，一旦发生纠纷，当事人的陈述缺乏证据支撑。法庭上，经常有原被告为约定不明的工程细节吵得不可开交，有的人赌咒发誓称自己说的是真话，当初两人就是这样约定的，可法官无法采信誓言。”张婷介绍。
其次，双方对“赠送”等口头约定理解不同。“比如在承揽工程时，房主随口要求施工方‘帮我把院墙垒上’，施工方口头应承下来。其实房主意思是施工方把院墙的砖、水泥等材料一起备上，再派人干活，该项目整体算赠送项目。而施工方的意思是房主准备材料，他赠送人工。纠纷发生后，双方都坚持自己的意见。法官没办法复原现场，难以查明双方当时的真实合意。”张婷表示。
第三，工程过程中随意更改方案、撤换施工单位。“不少房主与施工方在入场前签订了合同。但是随着工程进度推进，房主提出了修改方案、增加工程项目等要求，可书面合同未作修改。发生纠纷时，有的房主以拖延工期为由拒绝付全款，但施工方以房主增项、改项为由抗辩，却没有凭据。有的房主甚至在工程进行中撤换施工方，发生纠纷后，谁也说不清楚两个施工队各干了多少活儿，工程款怎么付成了难题。”张婷说，频繁变更工程内容，也是导致纠纷高发的原因。
诉讼：鉴定费高且标准缺位 施工质量良莠难辨
“除了难以查明事实之外，如何确认施工质量也是此类案件的难点。”顺义区人民法院牛栏山法庭庭长胡泊介绍，现行法律对农村两层以下低层自建房屋无施工资质要求，该行业从业门槛低，施工人员鱼龙混杂，施工质量良莠不齐。在诉讼中，经常有房主对施工质量提出质疑，并申请司法鉴定，但是有很大难度。
2019年，王某与李某签订建筑工程承包合同，王某委托李某包工包料盖平房，每平方米1550元，按实际发生的面积计算。合同履行过程中，房主王某认为工程质量不合格，拒绝支付5万元的工程尾款，于是李某向法院起诉。在诉讼中，王某申请对涉诉房屋的质量进行司法鉴定。鉴定机构工作人员表示，涉诉工程既没有施工图纸，也没有约定依据何种标准进行建设，鉴定依据只是农村建房基本抗震标准。另外，本次鉴定费用大概需要10万元。这就意味着如果启动鉴定，房主既要面临支出10万元，且鉴定结果也无法实现与国家相关专业规范比对。经过考虑，王某撤回了鉴定申请。为了降低当事人的诉讼成本，承办法官提出向案外专业人员进行询价确认调解方案，双方表示同意。最终经过法院调解，双方当事人达成了协议，解除了建房施工合同，王某当庭支付原告李某2万元工程尾款。
胡泊告诉记者，该起案件是农村建房施工合同纠纷中较为典型的案例。首先，农村建房缺少统一的施工标准，当事人对标国家商品房质量标准去申请鉴定有失公允；其次，鉴定机构会要求当事人提供施工图纸，然而多数施工方连草图都无法提供，导致鉴定无法启动；第三，鉴定成本过高，根据顺义区人民法院统计，此类案件最低鉴定费用是1万元，大部分案件的鉴定费用高于双方争议款项。“据统计，在顺义区人民法院近4年来受理的该类案件中，70％的案件当事人在起诉之初都曾申请工程量鉴定或者工程质量鉴定，但最终实际启动司法鉴定的案子寥寥无几，主要原因就是鉴定的启动条件和成本都超出当事人认知。”胡泊介绍。
建议：重视合同 提高防范意识
既然在农村建房施工有这么多门道，那么农民群众在签订建房合同时应约定哪些内容？在施工中又有哪些注意事项？经过梳理该类案件的争议焦点，顺义区人民法院法官提出以下四点建议：
首先，合同以书面形式签订，约定明确。在签订合同前，房主与施工方应当充分沟通洽商，对于必要条款明确进行书面约定。尤其是双方的身份信息、工程地点、结构类型、施工期限、承包方式、工程内容等具体工程基本信息，工程款结算金额和方式，违约金的具体数额或者计算方式，都应该包含在合同中。
其次，充分重视合同的严肃性，非必要不更改合同内容。确需更改的，对于增减项的施工内容、价款、质量等必须重新书面约定。
第三，建议房主在开工前先了解必要的建筑装修知识，或者聘请专业监理进行全过程监督；施工过程中应分阶段结算，避免出现与上一个包工队未完成结算的情况下让其他包工队进场，导致工程量无法分辨的情况出现；房主在发现房屋建造出现问题时要及时与施工方进行沟通，立即修正。
第四，当事人双方都要有证据意识。注意留存沟通过程及处理结果的相关证据，采用书写字据、现场拍照、录音录像、第三人证明等方式将证据材料予以固定、保存。万一发生纠纷，双方能提供证据，还原事实。“当然，最重要的是双方恪守诚实信用原则，依约履行合同，减少纠纷的发生。”胡泊表示。 （据《农民日报》）
现状：农村建房合同纠纷量上升
“现在农村的自建房越来越‘讲究’了！”在北京干了20多年农村建房工程的山东籍工程负责人李洪锋对此颇有体会，“近些年，农村建房工程预算看涨，尤其在安全性方面，老百姓越来越重视，能用好材料绝不选孬的。”李洪锋介绍，以前大多数农村建房用非标钢材，现在多用国标材料，而且房主还会主动要求增加用材；以前屋顶防水多用卷材，这种材料便宜实惠，但是用不了三五年就会老化，现在房主多选择彩钢防水；水泥、沙子等辅料用材也有所改善，曾经常见于农村自建房工地的粉砂，现在根本没有市场……
“虽然工程预算整体上涨，但是钱可不好赚。”李洪锋说，除了成本提升之外，老百姓对工程的要求也特别高，有时候“鸡蛋里挑骨头”，并以工程质量有问题为由不按约定付款，因此引起的纠纷不少见。
然而，合同的另一方——房主们却有不同的想法。记者在顺义区采访了几名近两年来有过建房经历的村民，他们异口同声地表示，建房纠纷常见，主要原因是“施工质量难保障”和“加项多”。“收房的时候，我发现用的材料根本不是提前说好的那一种。咱一个外行，怎么跟内行讲理？为了承揽工程，施工方在洽谈的时候说得可好听了，这也送，那也不要钱，但是干着干着各种加项就来了。以前说好的赠送项目，他直接说只赠送一部分工时，另一部分得加钱，材料也应该是房主买。你不加钱，人家就‘撂挑子’。”一位刘姓村民告诉记者，语气中对施工方颇有不满。
据统计，2018年至2021年顺义区人民法院共受理农村建房施工合同纠纷案件677件，案件数量在2019年迎来爆发式增长，较2018年增长超过59％。2020年到2021年，虽然受新冠肺炎疫情防控影响，但案件数量依然呈持续缓慢增长态势。
查证：合同不规范约定不明确 是非难断
顺义区人民法院法官张婷介绍：“此类案件除了增长态势明显之外，最突出的特征就是两方都说自己有理，但证据薄弱，法院查证事实困难。”根据顺义区人民法院的调研，法院查证事实困难的原因有三点：
首先，合同约定不详。大部分农村建房施工细节以口头约定为主，施工合同内容异常简单。有的合同只有一页纸，有的合同甚至连工程地点都不详实，只写某村谁家，如果该户有两块宅基地，连工程项目在哪儿都分辨不清。“一个农村建房施工项目少说有一两百项细节，但合同涵盖不全，一旦发生纠纷，当事人的陈述缺乏证据支撑。法庭上，经常有原被告为约定不明的工程细节吵得不可开交，有的人赌咒发誓称自己说的是真话，当初两人就是这样约定的，可法官无法采信誓言。”张婷介绍。
其次，双方对“赠送”等口头约定理解不同。“比如在承揽工程时，房主随口要求施工方‘帮我把院墙垒上’，施工方口头应承下来。其实房主意思是施工方把院墙的砖、水泥等材料一起备上，再派人干活，该项目整体算赠送项目。而施工方的意思是房主准备材料，他赠送人工。纠纷发生后，双方都坚持自己的意见。法官没办法复原现场，难以查明双方当时的真实合意。”张婷表示。
第三，工程过程中随意更改方案、撤换施工单位。“不少房主与施工方在入场前签订了合同。但是随着工程进度推进，房主提出了修改方案、增加工程项目等要求，可书面合同未作修改。发生纠纷时，有的房主以拖延工期为由拒绝付全款，但施工方以房主增项、改项为由抗辩，却没有凭据。有的房主甚至在工程进行中撤换施工方，发生纠纷后，谁也说不清楚两个施工队各干了多少活儿，工程款怎么付成了难题。”张婷说，频繁变更工程内容，也是导致纠纷高发的原因。
诉讼：鉴定费高且标准缺位 施工质量良莠难辨
“除了难以查明事实之外，如何确认施工质量也是此类案件的难点。”顺义区人民法院牛栏山法庭庭长胡泊介绍，现行法律对农村两层以下低层自建房屋无施工资质要求，该行业从业门槛低，施工人员鱼龙混杂，施工质量良莠不齐。在诉讼中，经常有房主对施工质量提出质疑，并申请司法鉴定，但是有很大难度。
2019年，王某与李某签订建筑工程承包合同，王某委托李某包工包料盖平房，每平方米1550元，按实际发生的面积计算。合同履行过程中，房主王某认为工程质量不合格，拒绝支付5万元的工程尾款，于是李某向法院起诉。在诉讼中，王某申请对涉诉房屋的质量进行司法鉴定。鉴定机构工作人员表示，涉诉工程既没有施工图纸，也没有约定依据何种标准进行建设，鉴定依据只是农村建房基本抗震标准。另外，本次鉴定费用大概需要10万元。这就意味着如果启动鉴定，房主既要面临支出10万元，且鉴定结果也无法实现与国家相关专业规范比对。经过考虑，王某撤回了鉴定申请。为了降低当事人的诉讼成本，承办法官提出向案外专业人员进行询价确认调解方案，双方表示同意。最终经过法院调解，双方当事人达成了协议，解除了建房施工合同，王某当庭支付原告李某2万元工程尾款。
胡泊告诉记者，该起案件是农村建房施工合同纠纷中较为典型的案例。首先，农村建房缺少统一的施工标准，当事人对标国家商品房质量标准去申请鉴定有失公允；其次，鉴定机构会要求当事人提供施工图纸，然而多数施工方连草图都无法提供，导致鉴定无法启动；第三，鉴定成本过高，根据顺义区人民法院统计，此类案件最低鉴定费用是1万元，大部分案件的鉴定费用高于双方争议款项。“据统计，在顺义区人民法院近4年来受理的该类案件中，70％的案件当事人在起诉之初都曾申请工程量鉴定或者工程质量鉴定，但最终实际启动司法鉴定的案子寥寥无几，主要原因就是鉴定的启动条件和成本都超出当事人认知。”胡泊介绍。
建议：重视合同 提高防范意识
既然在农村建房施工有这么多门道，那么农民群众在签订建房合同时应约定哪些内容？在施工中又有哪些注意事项？经过梳理该类案件的争议焦点，顺义区人民法院法官提出以下四点建议：
首先，合同以书面形式签订，约定明确。在签订合同前，房主与施工方应当充分沟通洽商，对于必要条款明确进行书面约定。尤其是双方的身份信息、工程地点、结构类型、施工期限、承包方式、工程内容等具体工程基本信息，工程款结算金额和方式，违约金的具体数额或者计算方式，都应该包含在合同中。
其次，充分重视合同的严肃性，非必要不更改合同内容。确需更改的，对于增减项的施工内容、价款、质量等必须重新书面约定。
第三，建议房主在开工前先了解必要的建筑装修知识，或者聘请专业监理进行全过程监督；施工过程中应分阶段结算，避免出现与上一个包工队未完成结算的情况下让其他包工队进场，导致工程量无法分辨的情况出现；房主在发现房屋建造出现问题时要及时与施工方进行沟通，立即修正。
第四，当事人双方都要有证据意识。注意留存沟通过程及处理结果的相关证据，采用书写字据、现场拍照、录音录像、第三人证明等方式将证据材料予以固定、保存。万一发生纠纷，双方能提供证据，还原事实。“当然，最重要的是双方恪守诚实信用原则，依约履行合同，减少纠纷的发生。”胡泊表示。 （据《农民日报》）